Продаж квартири, будинку, земельної ділянки або іншого об’єкта нерухомості у 2026 році може проходити як без сплати податків, так і з податковим навантаженням до 23% від бази оподаткування. Усе залежить від трьох ключових факторів: який це продаж протягом календарного року, скільки часу об’єкт перебував у власності продавця та який саме тип нерухомості продається.
Основні платежі, які можуть виникати під час продажу нерухомості, — це податок на доходи фізичних осіб, тобто ПДФО, та військовий збір. У 2026 році військовий збір для доходів фізичних осіб становить 5%, оскільки підвищення ставки з 1,5% до 5% діє з 1 грудня 2024 року.
Коли продаж нерухомості не оподатковується
У багатьох випадках продавець може не сплачувати ПДФО та військовий збір. Це можливо, якщо одночасно виконуються дві умови:
перша умова — це перший продаж нерухомості протягом звітного податкового року;
друга умова — об’єкт перебував у власності продавця понад 3 роки.
Таке правило застосовується до житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового чи дачного будинку, а також до земельної ділянки в межах норм безоплатної передачі. У Податковому кодексі України зазначено, що дохід від продажу таких об’єктів один раз протягом року не оподатковується, якщо майно було у власності понад три роки.
Важливий виняток стосується спадщини. Якщо нерухомість була отримана у спадщину, правило про володіння понад 3 роки не застосовується. Тобто спадкову квартиру, будинок або земельну ділянку можна продати без ПДФО та військового збору навіть тоді, коли з моменту оформлення права власності минуло менше трьох років, якщо це перший продаж у році та об’єкт підпадає під відповідні умови Податкового кодексу.
Податки при першому продажу нерухомості у 2026 році
Якщо людина продає перший об’єкт нерухомості у 2026 році, потрібно перевірити строк володіння та тип об’єкта.
Якщо продається квартира, житловий будинок, кімната, садовий або дачний будинок, і об’єкт був у власності понад 3 роки, ПДФО та військовий збір не сплачуються. Якщо ж така нерухомість перебувала у власності менше 3 років, продавець сплачує 5% ПДФО та 5% військового збору. ДПС у своїх роз’ясненнях зазначає, що ставка 5% ПДФО та 5% військового збору застосовується, зокрема, якщо майно було у власності менше 3 років.
Також 5% ПДФО та 5% військового збору можуть застосовуватися при першому продажу об’єктів нерухомості, які не входять до переліку пільгових об’єктів, зазначених у пункті 172.1 Податкового кодексу України. Наприклад, це може стосуватися окремих видів нежитлової або комерційної нерухомості.
Податки при другому продажу нерухомості за рік
Якщо у 2026 році продавець уже продав один об’єкт нерухомості й планує продати другий, податкові умови змінюються. Для другого продажу об’єкта з переліку пільгової нерухомості, наприклад квартири або житлового будинку, застосовується ставка 5% ПДФО. Оскільки такий дохід є об’єктом оподаткування військовим збором, додатково сплачується 5% військового збору.
Отже, загальне податкове навантаження при другому продажу житлової нерухомості у 2026 році зазвичай становить 10%:
5% ПДФО;
5% військовий збір.
Строк володіння об’єктом у такому випадку вже не дає повного звільнення від податків, адже важливим стає сам факт другого продажу протягом одного календарного року.
Податки при третьому та наступних продажах
Найвище податкове навантаження виникає при третьому та кожному наступному продажу нерухомості протягом року. Для таких операцій ставка ПДФО може становити 18%, а військовий збір — 5%. У такому випадку загальне податкове навантаження може сягати 23%.
Це правило особливо важливе для людей, які регулярно купують і продають нерухомість, інвестують у квартири на перепродаж або протягом року відчужують кілька об’єктів. Якщо продажів декілька, перед укладанням договору варто заздалегідь розрахувати податкові наслідки, оскільки різниця між першим і третім продажем може бути суттєвою.
Продаж спадкової нерухомості
Спадкова нерухомість має окремі правила. Для першого продажу такого майна протягом року не потрібно чекати три роки з моменту оформлення права власності. Податковий кодекс прямо передбачає, що умова про перебування майна у власності понад 3 роки не поширюється на майно, отримане у спадщину.
Проте це не означає, що будь-який продаж спадкової нерухомості завжди буде без податків. Якщо протягом року продається кілька об’єктів, потрібно враховувати черговість продажів. Для третього та наступних продажів спадкових об’єктів може застосовуватися ставка 5% ПДФО, а не 18%, якщо виконуються умови, передбачені Податковим кодексом.
Продаж комерційної нерухомості
Продаж комерційної нерухомості у 2026 році зазвичай потребує більш уважного податкового аналізу. Якщо об’єкт не входить до переліку нерухомості, для якої можливе звільнення за пунктом 172.1 Податкового кодексу, дохід від його продажу може оподатковуватися вже при першій угоді.
Для першого продажу такого об’єкта може застосовуватися ставка 5% ПДФО та 5% військового збору. Якщо ж це другий або наступний продаж нерухомості, яка не належить до пільгового переліку, ставка ПДФО може становити 18%, а військовий збір — 5%.
Саме тому перед продажем офісу, складу, торгового приміщення, апартаментів або іншого нежитлового об’єкта варто уточнити, до якої категорії належить майно та яка ставка буде застосовуватися в конкретній ситуації.
Від якої суми рахуються податки
Податки при продажу нерухомості рахуються не з довільної суми, яку сторони вирішили вказати в договорі. Дохід від продажу визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта або ринкову вартість, визначену оцінювачем і зареєстровану у відповідній базі.
Це означає, що занизити вартість у договорі для зменшення податків не вийде. Нотаріус перевіряє оціночну вартість або звіт про оцінку та посвідчує договір лише за наявності необхідних документів. При продажу нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість або зареєстрованого звіту про оцінку, а також документа про сплату податку, якщо він підлягає сплаті.
Чи можна зменшити суму оподатковуваного доходу
У деяких випадках дохід від продажу нерухомості можна зменшити на документально підтверджені витрати на її придбання. Податковий кодекс передбачає таку можливість для окремих операцій, зокрема щодо об’єктів, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 статті 172 ПКУ.
До витрат можуть належати, наприклад, кошти, сплачені за договором купівлі-продажу, витрати на придбання майнових прав, витрати на будівництво об’єкта, реєстраційні збори, державне мито та інші платежі, пов’язані з набуттям прав на об’єкт нерухомості.
Але такі витрати потрібно підтвердити документально. Якщо документів немає, зменшити базу оподаткування може бути складно або неможливо.
Хто сплачує податки при продажу нерухомості
Зазвичай податки при продажу нерухомості сплачує продавець, оскільки саме він отримує дохід від відчуження майна. Покупець може мати інші витрати, наприклад збір до Пенсійного фонду при купівлі нерухомості, оплату нотаріальних послуг або адміністративних платежів, але це вже окрема тема.
Для продавця головне — до моменту нотаріального посвідчення договору зрозуміти, чи виникає обов’язок сплатити ПДФО та військовий збір. Якщо податки підлягають сплаті, нотаріус зазвичай вимагає підтвердження їх сплати до посвідчення договору.
Таблиця податків при продажу нерухомості у 2026 році
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Загальне навантаження |
|---|---|---|---|
| Перший продаж житлової нерухомості у році, об’єкт у власності понад 3 роки | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж спадкової нерухомості у році | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж житлової нерухомості, якщо об’єкт у власності менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж житлової нерухомості протягом року | 5% | 5% | 10% |
| Третій та наступні продажі протягом року | 18% | 5% | 23% |
| Перший продаж об’єкта, який не входить до пільгового переліку | 5% | 5% | 10% |
| Другий та наступні продажі об’єктів, які не входять до пільгового переліку | 18% | 5% | 23% |
Приклади розрахунку
Приклад 1. Власник продає квартиру за 2 000 000 грн. Це його перший продаж у 2026 році, квартира була у власності понад 3 роки. У такому випадку ПДФО та військовий збір не сплачуються.
Приклад 2. Власник продає квартиру за 2 000 000 грн, але володіє нею менше 3 років. Це перший продаж у році. У такому випадку податкове навантаження може становити 10%: 5% ПДФО та 5% військового збору. Загальна сума податків — 200 000 грн.
Приклад 3. Продавець протягом 2026 року продає третій об’єкт нерухомості за 2 000 000 грн. Якщо застосовується ставка 18% ПДФО та 5% військового збору, загальне податкове навантаження становить 23%, тобто 460 000 грн.
Які документи варто підготувати перед продажем
Перед продажем нерухомості варто підготувати правовстановлюючі документи на об’єкт, документи, що підтверджують строк володіння, документи про отримання майна у спадщину, якщо це спадкова нерухомість, а також документи, що підтверджують витрати на придбання об’єкта, якщо продавець планує зменшувати базу оподаткування.
Також потрібно перевірити оціночну вартість об’єкта. Довідка про оціночну вартість за результатами електронного визначення є чинною протягом 30 календарних днів з дня її формування.
Висновок
У 2026 році податки при продажу нерухомості залежать не лише від вартості об’єкта, а й від кількості продажів протягом року, строку володіння майном та типу нерухомості. Найвигідніша ситуація для продавця — перший продаж житлової нерухомості, яка перебувала у власності понад 3 роки, або перший продаж спадкового майна. У таких випадках ПДФО та військовий збір можуть не сплачуватися.
Якщо ж об’єкт був у власності менше 3 років, це другий продаж у році або продається нерухомість, яка не входить до пільгового переліку, продавцю потрібно готуватися до сплати 5% ПДФО та 5% військового збору. Для третього та наступних продажів податкове навантаження може сягати 23%.
Щоб уникнути помилок, перед угодою варто заздалегідь перевірити категорію об’єкта, строк володіння, кількість продажів у поточному році, оціночну вартість і наявність документів, які можуть вплинути на розмір податку.
Коментарі
Дописати коментар